『スマサテ for Owners』編集部は、不動産経営に役立つ情報をお届けしています。

この記事では、家賃上げをテーマに不動産投資歴10年のゆうき様にインタビューをさせていただきました！
今回は、不動産投資歴10年のゆうき様にインタビューをさせていただきました！2回に分けてお送りしております本インタビュー、後半は金利がテーマです。
ぜひ参考にしてみてください。

▼前半インタビュー記事はこちら
家賃は上げなきゃ生き残れない！？賢い大家が実践する家賃UP戦略法！
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プロフィール

不動産投資家 ゆうき

埼玉県さいたま市在住
保有物件：賃貸併用住宅1棟、木造アパート5棟（1棟は今年完成予定）、木造戸建て1戸
40代後半、IT系の企業で営業職のサラリーマンだったが約1年半前から専業大家へ。
Xアカウント：@yuuki772277

スマサテ株式会社 土屋

『スマサテ for Owners』事業責任者
大手IT企業で新規事業責任者を経て、現在はスマサテにてオーナー版査定事業責任者を務める。
大家の会での公演回数は累計100回以上をこなし、年間300名以上のオーナーの管理相談に乗っている。また自身も2代目大家として奮闘中。

数年前に比べて、不動産投資にかかる費用は増えている

後半もよろしくお願いします。話は変わりまして、物価上昇や金利などについてお話しをお聞きしたいです。

近年のインフレによる影響を感じていますか？ 具体的に、どのようなコストが上がっていますか？

私は新築でアパートを建てているので建築費はかなり上がっているように感じます。最近建てている物件でも、4,5年前と比べて、約1.4倍に建築費が上がっています。

建てる時だけではなく、原状回復のリフォーム工事費用も人件費等が上がっていると感じています。家賃も1割程度上がっていますが、差し引きで費用は以前よりかさんでいますね。

それに伴って何か戦略を立てていますか？

新築を建てる上では今まで以上に条件の良い土地を探すことに努めています。
また、なるべく部屋数を多く取れる物件で戸当たりの単価を下げることで、どうにか利回りを維持しようとしています。

今までは6戸とかもやっていましたが、今後も利回りは維持したいので9戸-12戸などの部屋数の多い物件を建てて1部屋単価を下げるイメージです。ただその場合は一般的な戸建用地よりも広い土地になってしまいがちなので、将来的な土地の売りやすさとかも考えておく必要があるように思います。例えば、間口が広ければ将来的に更地にして戸建て用地として分割して売却する方法も取れると思います。

金利上昇の局面でも、金融機関と交渉は重要

インフレの他に、金利上昇も関わってきそうですが、どのように捉えていますか？

現在は、非常に警戒して状況を注視しています。利益を圧迫するため定期的に銀行に金利相談しつつ経営する必要があると感じています。
またこれまでは変動金利がほとんどでしたが、今後は金利次第で固定金利も視野に入れたいと考えています。今のところ、固定金利と変動金利で1％以上の開きがある場合は、そこまで上がることはないのではと予測して変動金利を選んでいます。

不動産投資のペースは変わってきそうでしょうか？

土地から新築で利回り9％程度を企画できるなら、今後も年に1棟のペースで建築していきたいと思っています。

プロパー融資※の場合、投資家側が借り換えも視野に入れる可能性があるからか、金融機関側も他行への借り換えを防止したいと考えている面もあるようで、単純に横一列で金利を上げているだけではないなと感じます。金融機関との関係性にもよりますが、交渉で日銀の金利上昇で上がった分を下げてくれる可能性もあるように感じてます。実際に2行ほど下げてもらっています。

私自身は金利が2%を超えるようなら交渉をして、というのを繰り返しこれからも金利が上がり過ぎないよう維持していきたいと思っています。

※プロパー融資とは、銀行などの金融機関が信用保証協会といった第三者の保証を利用せず、自らの判断で直接行う融資のことを指します。この場合、貸し倒れが発生した際のリスクはすべて金融機関が負うことになるため、審査は厳しくなる傾向があります。借り手が返済不能となれば、金融機関はその損失を直接被るためです。そのため、プロパー融資は主に信用力のある企業や事業者に限られており、その分、有利な条件での融資を受けられる可能性もあります。

今後の金利上昇リスクを見据えて、どのような資金計画を考えていますか？

必要に応じて物件を入れ替えながら自己資本比率を高めていきたいと思っています。また金融機関と相談しながら金利を下げる交渉もしていきます。

今後の投資戦略はどのようにしていく計画ですか？

今後もできたら年1棟のペースで新築アパートを企画をしていきたいと思っています。今期はさいたま市内の駅8分のところに1LDK9世帯の8.7%くらいの利回りのアパートを建築中です。
前半のインタビューでお伝えしたとおり、金利が上がって買手が減少し、物件が売れなくなり不動産価格が下がることが私は嫌だなと考えています。 金利上昇で利益が削られていくのに耐えるためにも、インフレとともに相場賃料に合わせて家賃アップしていきたいと考えています。
また、私としては金融機関に金利交渉もしていくつもりなので金利の上げ下げをしつつも金利を現状維持させて、家賃をじわじわと上げていきたいです。

▼前半インタビュー記事はこちら
家賃は上げなきゃ生き残れない！？賢い大家が実践する家賃UP戦略法！

プロパー融資をどう得るための戦略が鍵になる

最後に読者の方へ向けて、これからの不動産投資で最も重要だと感じるポイントは何でしょうか？

私自身も試行錯誤している最中ですが、もし専業大家になるのなら、プロパー融資を受けられることはとても重要だと考えています。投資家仲間ともよく話しますが、自分の投資エリアをしっかりと決めて、そのエリアの金融機関からプロパー融資を引ける関係性を作ることが必要だと思います。
プロパー融資を受けるためには大家自身がどこに住んでいるのかが重要になることが多いため、特定の地域に集中して投資するのが、再現性も高いですし、比較的短い期間でできるので良い方法かなと思っています。私も同じエリアに住む投資家仲間からその手法を教わり実践しています。

ゆうき様、貴重なお話ありがとうございました。
大家の方や、これから不動産投資したい方にとっても、すごく参考になる内容だったと思います。読者の皆様、ぜひ参考にしてみてください！

いかがでしたでしょうか？
いろんな方法を試しながら、自分の不動産投資スタイルを確立して行ったのが印象的でした。

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