『スマサテ for Owners』編集部は、不動産経営に役立つ情報をお届けしています。

この記事では、家賃上げをテーマに不動産投資歴10年のゆうき様にインタビューをさせていただきました！
家賃上げのノウハウや、ゆうき様が新築メインに投資されるに至った経緯など読み応えのある内容ばかりです。とても参考になるお話が盛りだくさんでしたので、2回に分けてお送りします。ぜひ参考にしてみてください。
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▼後半インタビュー記事はこちら
インフレと金利上昇の波、いま不動産投資はどう立ち回るべき？

プロフィール

不動産投資家 ゆうき

埼玉県さいたま市在住
保有物件：賃貸併用住宅1棟、木造アパート5棟（1棟は今年完成予定）、木造戸建て1戸
40代後半、IT系の企業で営業職のサラリーマンだったが約1年半前から専業大家へ。
Xアカウント：@yuuki772277

スマサテ株式会社 土屋

『スマサテ for Owners』事業責任者
大手IT企業で新規事業責任者を経て、現在はスマサテにてオーナー版査定事業責任者を務める。
大家の会での公演回数は累計100回以上をこなし、年間300名以上のオーナーの管理相談に乗っている。また自身も2代目大家として奮闘中。

不動産投資1棟目は土地から新築で賃貸併用住宅

不動産投資をどのように始めたのか教えてください

不動産投資は、土地探しに1年ほど掛けつつ、2015年12月にさいたま市に土地から新築で賃貸併用住宅1棟を建てたのが最初です。なので10年ほど経ちました。

最初に新築から始めるのは珍しいのではないでしょうか？

最初は中古の利回り高めのアパートを買いたいと思っていましたが、当時は自己資金が100万くらいしかなかったので、アパートを買うとなると頭金が足りませんでした。そんな時、賃貸併用住宅に関する書籍を偶然読みまして。その本では、自宅に住みながら他の部屋を貸して住宅ローンを返済し、実質的に家賃が無料になるというやり方が紹介されており、月々10万円ほどの家賃がなくなるだけでも大きな貯金になると考えて、賃貸併用住宅を建てることにしました。住宅ローンなら頭金もいらなかったので。

不動産投資を始めたばかりの頃は情報収集はどのように行っていたのでしょうか？

不動産投資を始める前は、不動産投資にまつわる書籍を読み漁りました。また、当時は大家の会や不動産投資を行っているSNSアカウントなども今ほど多くなく、大家の知り合いもいなかったため、情報収集には困っていました。

どのような物件を所有・運営されていますか？

現在はさいたま市（もしくはその近隣）に土地から新築で賃貸併用住宅1棟、木造アパート5棟（1棟は今年完成予定）、木造戸建て1戸で、合計48部屋を所有しています。
今保有している物件は全部自分で新築したもので、土地探しから建てるところまでやっています。

中古や新築建売の失敗を経て、自ら土地探しをして新築で建てることをメインに

1棟目も新築でしたが、ずっと新築のみでやっているのですか？

いえ、何度か一都三県の田舎の方で中古を購入したこともあります。うまくいったものもありますが、物件を差別化するために退去のたびに物件のバリューアップなどにお金をかけていたので、毎月のキャッシュフローだと利益が出ているのかわからなくなってしまう感覚がありました。
だったら新築の方が融資も長期で引けて建築後10年くらいはリフォームも必要ないということもあり、4年ほど前から新築にシフトしました。

あえて土地探しから始めるのには理由があるんでしょうか？

実は過去に、横浜から二駅ほどの大口駅エリアで新築の建売を購入したこともあります。ですが、そこが同じような物件が大量に供給されている地域で、さらに部屋が狭く差別化もしにくい物件だったため、結局売却価格では赤字で手放した苦い経験がありました。

そんな失敗もあって、やり方を工夫しました。

自分で土地や工務店を探して新築アパートを企画する場合は、建売の新築アパートを購入するよりも、利回りが1~2%高く企画できることがあります。たとえば、建売の利回り相場が6~7％のエリアで9％の新築アパートを企画できれば、建てた瞬間に売却しても利益が出るので安心して保有できます。間取りを自分で決められるのも気に入っていて、この手法を繰り返していますね。

所有されている戸建ても新築で建てたのでしょうか？

もともとは朝霞市にある中古戸建て物件を200万円ほどで購入してリフォームしようと考えていました。しかしリフォーム費用が想定よりもかかることわかり、新築戸建てに建て直す見積りを取ってみることしました。その結果、物件購入費や解体費、建築費を合わせても1,400万円程度で新築できると分かり、新築なら12万円の家賃収入が得られて、売却時にも買い手が見つかりやすいと考えて、新築で取り組むことにしました。
一般的には中古戸建てはそのままリフォームして賃貸することが多いと思いますが、今回は新築戸建ての方がより魅力的だと判断し、チャレンジしました。実際、客付けは非常に早く、退去前にも次の申し込みが入るほどです。

家賃は積極的に上げていくべきだと思います

これまでに、家賃を上げたことはありますか？

家賃を上げたことは複数あります。物価上昇とともに近隣相場の家賃も上がってくるのでそれに合わせる形で更新時に行っています。

大宮の物件は更新を重ねるごとに家賃改定を行い、9年間で6千円ほど上げることができました。

東大宮の物件は新築からの入居者が10世帯がまとめて更新タイミングだったので同時に家賃上げを打診しました。退去は一部ありましたが、家賃上げが原因はわかりません。ただすぐに上げた家賃で次の入居者も入ったので問題ありませんでした。

中古物件を所有していた時も相場より家賃が安い場合は、室内設備の充実、インターネット設備の導入、宅配ボックスの設置などを行って積極的に家賃上げを行っていました。

家賃を上げる際に行った工夫はありましたか？

家賃を上げる代わりに、更新料を無料にしました。更新料を無理に取るよりも、入居者に長く住んでもらう方が良いと考えたためです。
データはありませんが、自分が入居者だったら更新料を払うよりも毎月の家賃アップのほうが負担は少なく感じると思ったので、管理会社へ提案しました。

具体的には、例えば月額6万円の部屋の場合、本来は2年ごとに6万円の更新料が発生しますがそれを0円にして、その代わりに家賃を近隣相場に合わせて月額1000-3000円上げることで、入居者からは更新時の大きな出費がなくなるようにしました。更新料を無料にしたおかげか家賃上げは受け入れてもらいやすかったように感じます。

相場より低い場合に家賃を上げているとのことですが、どのように相場を判断しているのでしょうか？

基本的には管理会社から情報をもらい、家賃が低ければ上げるようにしています。 時には自分から『スマサテ for Owners』を使って、相場にあっているかも確認しています。

また、新規募集の際には、募集ページの閲覧数、問い合わせ件数などのデータをもとに、設定した家賃が適正かどうかを都度判断しています。もし一定期間問い合わせがゼロであれば、すぐに賃料を調整するようにしています。

ゆうきさんは積極的に家賃を上げている印象を受けます。あえて家賃を上げる理由はなんですか？

将来売却をするときのことを考えて、家賃を上げて利回りを良くしておこうと考えています。
例えば、家賃4万円×6世帯で2880万円の利回り10%の物件を購入したとします。（※1）
購入後に物件をバリューアップして各部屋の家賃が4万円→5万円にアップした場合、購入金額（2880万円）に対して利回り12.5%となり高利回り物件に育て上げることができます。（※2）
将来の相場が変わらなければ購入時と同じ利回り10%で売却できる可能性があり、その場合の売値は3600万円となります。（※3）
売却を推奨する訳ではありませんが家賃アップすることで保有物件の資産価値を高められると考えています。
※1　4万円×6世帯×12か月÷2880万円＝10%
※2　5万円×6世帯×12か月÷2880万円＝12.5%
※3　5万円×6世帯×12か月÷10%＝3600万円

また、昨今の金利上昇やインフレが叫ばれる中で、金利が上がって買手が減少し、物件が売れなくなり不動産価格が下がることが私は嫌だなと考えています。 金利上昇で利益が削られていくのに耐えるためにも、インフレとともに相場賃料に合わせて家賃アップしていくべきかと思います。私としては金融機関に金利交渉もしていくつもりなので金利の上げ下げをしつつも金利を現状維持させて、家賃をじわじわと上げていきたいと考えています。

ゆうき様、貴重なお話ありがとうございました。
最後に出てきた金利関連のお話もとても興味深いので、次の記事でも詳しく聞かせていただきますね！

▼後半インタビュー記事はこちら
インフレと金利上昇の波、いま不動産投資はどう立ち回るべき？

とても貴重なお話、ありがとうございました。
今回のインタビューでゆうき様が、「家賃上げは必ずしたほうがいい」と力強く答えていたのが印象的でした。

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