竣工10ヶ月前に管理会社を決定した理由とは？ 早期契約のメリットとオーナーの選定基準

はじめに

不動産オーナーにとって、管理会社の選定は物件運営の成功を左右する重要な決断です。通常、多くのオーナーは竣工が近づいてから管理会社を決めますが、今回インタビューしたオーナーのK様は、竣工10ヶ月前という早い段階で管理会社を決定しました。本記事では、その決断に至った理由や、管理会社選定のプロセス、そして早期決定によるメリットについて詳しくご紹介します。

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物件概要とオーナーについて

スマサテ 土屋: まずは自己紹介をお願いします。

K様: 今回が初めての不動産投資になります。昨年5月から情報収集を始め、いろいろな投資手法を検討しました。新築の建売、中古物件、土地からの新築と、当然ですが種類によってそれぞれ業者の利益が乗るため慎重に比較しました。また、当然リスクはあるものの、最も収益性が良さそうだったのが「土地からの新築」でした。昨年8月にはその方向で決め、約2か月ほどで結論を出しました。

スマサテ 土屋: 物件の概要を教えてください。

K様: 木造3階建て、18戸の物件です。最初は東京都23区内を考えていましたが、直近の土地価格高騰の影響により都内で買えるところはハザードリスクが高いところが多かったため、リスクの低いさいたま市（大宮駅付近）を選択しました。

早期に管理会社を決めた理由

スマサテ 土屋: 通常、管理会社は竣工が近づいてから決めることが多いですが、今回は竣工の1年前から検討を開始されていますね。その理由を教えてください。

K様: 18戸をスムーズに埋めるには、管理会社の力が必要だと感じました。間取りや設備の相談を早めにできることで、客付けが有利になると考えたんです。初めての不動産投資だったので、さまざまな専門家の協力を得ながら進めた方が良いとも思いました。何より、しっかりと比較検討したかったので、できるだけ早く動き始めました。

スマサテ 土屋: 早期に決めることに不安はありませんでしたか？

K様: もちろん不安はありました。スマサテから紹介された4社に加え、自分で選んだ2社を含めて6社を比較しました。ただ、各社のセールストークを聞いていると、それぞれの強みや特徴が見えてきたりしました。一方で、ある企業で聞いたことを他社では1回目にはアピールしなかったりで、各社突っ込んで聞き進めていくべきことを確認しながら選定できたことで少しづつですが選定していくことができたと思います。

管理会社の選定プロセス

スマサテ 土屋: どのような基準で管理会社を比較しましたか？

K様: まず経済的な条件ですね。管理委託手数料は2～5％と幅がありましたし、プロパティマネジメント（PM）費用にも違いがありました。また、客付けの強さも重要視しました。どのような方法で募集をかけるのか、募集に関してどれくらいの力を持っているのか、細かく確認しました。そして、最後に重要な点として担当者管理会社担当者との相性を重視して比較しました。

スマサテ 土屋: 最終的にスマサテの紹介先を選んだ決め手は？

K様: 経済的な条件が良かったこともありますが、一番大きかったのは担当者の対応ですね。とても親身になってくれて、契約内容で気になる点があり、指摘した際にも柔軟に対応してくれました。追加の質問にも迅速で丁寧に対応してくれたので、「この人なら信頼できる」と感じたんです。

スマサテ 土屋: スマサテのサポートはどうでしたか？

K様: これは今回一番伝えたいポイントです（笑）。いわゆる一括査定のサービスも使ってみたのですが、数社の連絡先だけを教えてもらい、後は特に間に入って連絡をもらうことはなかったです。一方で、スマサテは、単に管理会社を紹介するだけでなく、しっかりとヒアリングをして、私のニーズに合った提案をしてくれました。特に、比較しやすいフォーマットを提供してくれたのは助かりましたし、 管理会社との交渉も代行してくれたので、非常にスムーズに進められました。正直はじめはここまでのことを期待していなかったので、初めての不動産投資だったこともあり非常に心強かったです。

早期に管理会社を決めたことによるメリット

スマサテ 土屋: 実際に早めに管理会社を決めて良かったと感じることは？

K様: 建物を作る前だからこそ、できることが多いと感じました。例えば、入居者ターゲットに合わせて「コンロを1口から2口にする」「インターネット無料の導入を検討する」といった調整を、管理会社の意見を聞きながら進められました。また、 管理会社からのアドバイスによる入居者ターゲットに合わせて「間取りを変更する」ことも決断しました。こういった相談を早めにできたことで、より良い物件づくりができたと思います。

これから竣工予定のオーナーへのアドバイス

K様: できるだけ早く管理会社を決めることで実際にメリットがあると私は感じています。特に土地からの新築の場合、建物の仕様決定時に管理会社の意見を参考にできるのは大きなメリットです。やはり、 管理会社も仕様にまで入って頂けることであくまで口だけじゃなく一定の責任を感じて管理してくれると期待しています。また、オーナーとしてこちらも早めに管理委託契約をすることで、お互いにコミットしやすくなり、信頼関係も築きやすいと思います

スマサテ 土屋:今回の経験を振り返って、当初と変化があったことなどありましたか？

K様: 相談を始めた当初は、半年くらいかけてゆっくり決めようと思っていました。でも、話を聞いていくうちに「早く決めた方がいい」と実感しました。実際にそのエリアに精通した管理会社と相談できたことは、本当に有益でした。

スマサテ 土屋: 最後に、スマサテのサービスについて一言お願いします。

K様: ここまで丁寧に対応してくれるとは思いませんでした。最初は一括見積もりサービスの一つだと思っていましたが、機械的な対応ではなく、しっかり寄り添ってくれました。おかげで良い管理会社を選ぶことができましたし、本当に感謝しています。

まとめ

今回のインタビューを通じて、K様が竣工10ヶ月前という早い段階で管理会社を決定した背景やその理由が明らかになりました。管理会社を早期に選定することで、物件の仕様決定や客付け戦略において大きなメリットを得られることが分かりました。

また、スマサテを利用することで、複数の管理会社を比較しながら、最適なパートナーを見つけることができたという点も重要なポイントです。特に、スマサテのサポートを受けながら管理会社と交渉を進められたことで、初めての不動産投資でも安心して進めることができたとのことでした。

これから竣工を控えているオーナーにとって、管理会社の選定は重要なステップです。K様の経験を参考に、早めの準備を進めていくことが成功の鍵となるでしょう。